Tout savoir sur l’accession sociale à la propriété

L’accession sociale, qu’est-ce que c’est ?

Les logements vendus en accession sociale à la propriété sont construits avec les mêmes normes de construction et les mêmes matériaux que les logements classiques, mais ils bénéficient de prix de vente plafonnés grâce à des aides de l’Etat et des collectivités. L’acquéreur doit respecter quant à lui des conditions d’accès (plafonds de ressources, primo-accession…). De plus, le ménage bénéficie d’une sécurisation composée d’une garantie de rachat et de relogement en cas « d’accidents de la vie ».

Les différents types d’accession sociale

Plusieurs types d'accession sociale sont possibles.

L’achat en location-accession (PSLA)

Le Prêt Social Location Accession (PSLA) est un dispositif d’accession à la propriété comportant 2 phases successives :

• Une phase locative au cours de laquelle l’accédant occupe le logement et acquitte une redevance composée d’une indemnité d’occupation (part locative) et d’une épargne (part acquisitive). Cette redevance est plafonnée en fonction de la zone géographique où se situe le logement.
• Une phase acquisitive qui intervient à l’issue de la première phase, dans les 4 ans maximum de l’entrée dans les lieux. Lorsque l’accédant le souhaite et selon les conditions prévues au contrat, il peut lever son option d’achat et devenir propriétaire de son logement, pour un prix fixé dès le départ dans l’acte notarié.

La vente HLM

La vente de logements sociaux, dit HLM, (dans le cadre des articles L443-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation) permet l’acquisition d’un bien à un prix minoré au profit d’un public répondant à certains critères. Il est constaté une baisse d’environ 20% par rapport au prix du marché.

La vente des habitations à loyer modéré vacantes est réservée de préférence aux locataires des organismes HLM du département, mais ils peuvent être également attribués pour les ménages répondant aux critères définis pour l’acquisition d’un logement social.

Un locataire peut acquérir le bien qu’il occupe si son bailleur le met en vente, ainsi que son conjoint, ses descendants ou ascendants s’il ne veut se porter lui-même acquéreur. Le locataire peut également accéder à l’ensemble des offres de vente proposé par son bailleur actuel ou tout autre bailleur social.

Dans certains cas,​ le candidat acquéreur devra respecter certaines conditions tels que les plafonds de ressource ou l'occupation en résidence principale.

Le bail réel solidaire

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d’accession sociale qui permet dissocier le foncier et le bâti pour permettre de minorer le prix des logements. L’acquéreur achète uniquement le logement et loue le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) pour un loyer faible, en signant un bail réel solidaire, d’une durée comprise entre 18 et 99 ans.

L’acquéreur pourra revendre à tout moment son logement aux conditions fixées dans le contrat initial.

L’accession à prix maîtrisé

Une municipalité peut baisser volontairement le prix de vente d’un terrain afin qu’en échange, le promoteur vende certains logements à un prix inférieur à celui du marché. L’accession à prix maîtrisé est librement décidée par certaines municipalités.

Ce dispositif est réservé à des acquéreurs répondant à plusieurs critères :

• Ils sont primo-accédants,
• Leurs revenus respectent les mêmes plafonds de ressources que ceux du prêt à taux zéro,
• Ils achètent leur résidence principale,
• Ils acceptent des clauses dites anti-spéculatives qui encadrent les conditions de la revente pendant une certaine durée :
  • Exemple : revente possible pendant les 5 premières années au prix initial majoré de l’inflation et vente autorisée à partir de la 6^ème année au prix du marché (avec obligation de reverser dans certains cas une partie de la plus-value à la revente au promoteur/bailleur).

La TVA à 5,5 %

Pour rendre certains quartiers attractifs, l’acquéreur bénéficie d’une TVA réduite à 5, 5% au lieu de 20% pour l’accession à la propriété d’un appartement ou d’une maison, construit jusqu’à 300 mètres d’une zone ANRU (Zone d’aménagement et de rénovation urbaine). Ces zones sont répertoriées sur le site officiel de l’ANRU.

Qui peut bénéficier d'un achat en accession sociale à la propriété ?

L’accession sociale à la propriété s'adresse aux ménages aux revenus modestes au titre de la mixité sociale sur un territoire, pour qu’ils puissent devenir propriétaires à des conditions dont ils ne pourraient pas bénéficier autrement.

Quels sont les plafonds de ressources de l'accession sociale ?

Le ménage qui souhaite se porter acquéreur grâce à l'accession sociale à la propriété doit en premier lieu vérifier les plafonds de ressources requis par le vendeur. Son revenu fiscal de référence devra se situer en-dessous de ceux-ci. Il peut ainsi identifier les types d’opération (PSLA, BRS, etc.) qui lui sont accessibles.

Comment se prépare un projet d’accession sociale à la propriété ?

Après avoir identifié les dispositifs auxquels il peut prétendre, le futur acquéreur doit évaluer son budget et définir les modalités de son emprunt :

• Le montant de son apport personnel,
• Son besoin de financement (il ne faut pas oublier en plus du prix du bien les éventuels frais d’agence, de dossier et d’assurance),
• Sa capacité de remboursement mensuel (elle correspond en général au 1/3 de ses revenus, le restant devait suffire pour assurer les autres dépenses du ménage),
• La durée de remboursement de son prêt compatible avec son projet de vie personnel.

Enfin, le futur acquéreur doit vérifier si son logement est éligible et répond à l'une de ces situations :

Une accession à la propriété sécurisée par le vendeur

La sécurisation HLM a été mise en place pour les personnes physiques devenant propriétaires de leur résidence principale grâce aux aides citées précédemment.

Cette sécurisation comporte :

• Une garantie de rachat (engagement pris par l'Organisme de procéder, à la demande de l’accédant au rachat du logement acquis par lui, à un prix déterminé).
• Une garantie de relogement proposer à l’accédant, au moins trois offres de location dans son patrimoine ou dans le patrimoine d’un autre organisme d’Habitation à Loyer Modéré (HLM).
• Une assurance revente (contre la perte financière éventuelle subie lors de la revente forcée de son bien immobilier dans les 10 ans qui suivent son acquisition).

Faut-il choisir un prêt conventionné ou un prêt à l’accession sociale à la propriété (PAS) ?

Le prêt conventionné et le prêt à l’accession sociale (PAS) sont deux prêts qui permettent à de nombreux ménages d’emprunter et d'acquérir leur résidence principale malgré des revenus assez bas. Ils sont proposés par des établissements bancaires signataires d’une convention avec l’Etat et peuvent financer 100% du coût de l’opération immobilière (pas d’apport demandé) ou être cumulé avec d’autres prêts (PTZ, Eco-PTZ, prêt accession Action Logement Services, subvention Anah, etc.).

• Le prêt à l’accession sociale est accordé sous conditions de ressources. Il permet de bénéficier de frais de dossiers et de garantie réduits,
• Si vous n'êtes pas éligibles au PAS, le prêt conventionné est accordé sans conditions de ressources.