Le bail réel solidaire (BRS) est un nouveau dispositif d’accession à la propriété. Il permet à des ménages modestes de devenir propriétaire d’un logement neuf situé en zone tendue, et ce, à un prix abordable.
Un nouveau modèle d’accession sociale à la propriété
"La loi pour un Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (2014), puis la loi pour la croissance et l’égalité des chances économiques (2015) complétées par des mesures fiscales ont créé un nouveau modèle d’accession sociale à la propriété : les organismes de foncier solidaire (OFS) et le bail réel solidaire (BRS), dont le cadre juridique est opérationnel depuis mai 2017".1
Comment fonctionne le bail réel solidaire ?
Le principe du bail réel solidaire (BRS) est la dissociation du foncier et du bâti qui permet de baisser le prix des logements : vous achetez uniquement le logement et vous louez le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) pour un loyer faible, en signant un bail réel solidaire, d’une durée comprise entre 18 et 99 ans.
L’Organisme Foncier Solidaire détient uniquement le terrain, vous n’achetez donc que la partie bâtie du logement, ce qui représente entre 20 % à 40 % d’économie en fonction du secteur géographique.
Qui peut bénéficier du bail réel solidaire (BRS) ?
Chaque organisme définit avec la collectivité des critères de sélection pour chacune des opérations
- Typologie du logement et composition du ménage
- Proximité avec le lieu de travail
- Locataires occupants du parc social...
Plafonds de ressources 2026*
Le logement doit être utilisé en tant que résidence principale et les revenus du ménage ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources ci-dessous :
| Nb de personnes destinées à occuper le logement | Zones A et Abis | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 844 | 38 844 | 33 771 |
| 2 personnes sans personne à charge (hors jeune ménage) | 58 057 | 58 057 | 45 100 |
| 3 personnes ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage | 76 105 | 69 786 | 54 235 |
| 4 personnes ou personne seule + 2 personnes à charge | 90 863 | 83 594 | 65 476 |
| 5 personnes ou personne seule + 3 personnes à charge | 108 107 | 98 956 | 77 023 |
| 6 personnes ou personne seule + 4 personnes à charge | 121 650 | 111 359 | 86 805 |
| Par personne supplémentaire | 13 557 | 12 408 | 9 683 |
Connaître votre zone, ici
* Revenu fiscal de référence N-2
Pourquoi acheter en BRS ?
Acheter en BRS vous permet de devenir propriétaire de votre logement en zone tendue. Il cumule par ailleurs de nombreux avantages dont l’économie réalisée sur l’achat de votre bien ou encore la possibilité de financer votre projet immobilier à l’aide de prêt aidé par l’Etat (Prêt à taux zéro (PTZ)).
Les avantages de l’achat en BRS
- 20 % à 40 % d’économie en pleine propriété sur votre projet immobilier (selon le secteur)
- La constitution d’un capital pour une mensualité réduite
- Un « loyer » faible du terrain à l'indice IRL1
- Une garantie de rachat du logement par l'OFS
- Une TVA réduite à 5,5 % au lieu des 20 % habituels
- La possibilité de financer l’achat du bien avec un prêt à taux zéro (réservé aux primo-accédants)
- Dans certaines collectivités, la possibilité d'un abattement de taxe foncière de 30 % à 100 %
Comment devenir propriétaire de votre logement en BRS ?
Consultez les experts de notre service gratuit de conseil en financement et en accession pour bien comprendre le dispositif et bénéficier des meilleures solutions et conditions pour réussir votre achat en BRS : possibilités de financement, négociation des conditions les plus avantageuses, accompagnement dans le montage du dossier.
Peut-on revendre son logement acquis en bail réel solidaire (BRS) ?
Après signature d’un bail réel solidaire, vous avez la possibilité de revendre votre logement à tout moment.
Afin que ce logement continue à être accessible et à profiter aux ménages éligibles à ce dispositif, son prix de vente devra être limité au prix auquel vous l’avez acheté et simplement actualisé en appliquant l’indice choisi par l'OFS. Le futur acquéreur bénéficiera lui aussi d'un bail réel solidaire pour une durée minimum de 18 ans.
Quelles différences entre BRS, location libre et acquisition libre ?
Prenons l’exemple d’un logement d’une surface de 66 m² situé en zone A
En location libre :
Loyer mensuel CC de 1 050 € pour un taux d'effort de 33 %, revenus conseillés de 3 150 € minimum
En acquisition :
Hypothèse avec un prêt principal à 3,5 % sur 25 ans + prêt accession
- En acquisition libre : 340 000 € soit une dépense de 1 496 €/mois
- En acquisition BRS : 229 000 € soit une dépense de 1 044 €/mois (remboursement emprunt et redevance OFS) - dans cet exemple, la redevance est de 1,5 €/m2/mois.
| Prix à l'achat | Mensualité(s) | Redevance foncière | Coût mensuel | |
|---|---|---|---|---|
| Logement classique | 340 000 € | 1 496 € | - | 1 496 € |
| Logement BRS | 229 000 € | 945 € | 99 € | 1 044 € |
| Location | - | - | - | 1 050 € |
BoRiS : la plateforme de référence pour trouver une offre en Bail Réel Solidaire
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Bon à savoir : BoRiS référence uniquement les programmes agréés en Bail Réel Solidaire. Cela garantit la conformité avec les plafonds de prix, de revenus et de revente encadrés par le dispositif.
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1 Source : "Les organismes de foncier solidaire et le bail réel solidaire, foire aux questions", www.ecologie.gouv.fr
2 IRL = Indice de référence des loyers.
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