Investir dans un immeuble de rapport : pourquoi et comment ?

Qu'est-ce qu'un "immeuble de rapport" ?

L’immeuble de rapport désigne l’achat de l’ensemble des lots d’un même immeuble par un seul investisseur. L’immeuble de rapport doit être un investissement fait en une seule fois pour un bâtiment entier, et non l’achat successifs des appartements de l’immeuble jusqu’à leur globalité. Cet investissement immobilier s’oppose au régime de la copropriété puisque l’ensemble de l’habitat collectif fait partie du patrimoine d’un bailleur unique.

La possession du bâtiment par un seul propriétaire permet sa gestion simplifiée car l’investisseur n’a pas l’obligation de prendre les décisions relatives à l’entretien et au fonctionnement de l’immeuble conjointement avec un syndicat de copropriété, ni vis à vis de la loi, de recourir aux services d’un syndic pour l’administrer. Le propriétaire d’un immeuble de rapport gère la résidence en toute autonomie.

Avantages et inconvénients des immeubles de rapport

Avant d'investir dans l'achat d'un immeuble de rapport, il est important de bien mesurer les avantages et les inconvénients de cet investissement immobilier.

Avantages de l’immeuble de rapport 

• La rentabilité est plus élevée pour votre patrimoine, comparée à d’autres investissements locatifs (Pinel, etc.),
• Les charges sur l’immeuble sont limitées (pas de frais de fonctionnement d’un syndic, etc.),
• Les solutions de financement sont nombreuses avec des taux d’intérêts attractifs,
• Une réduction d’impôt avec les dispositifs de défiscalisation immobilière (dispositif Denormandie, Malraux, déficit foncier, Loc'Avantages, …),
• Une mutualisation des coûts (travaux dans plusieurs appartements en même temps, prix des matériaux achetés en gros, etc.) qui maximise votre revenu immobilier sur l’année.

Inconvénients de l’immeuble de rapport 

Comme tout investissement sur le marché des biens immobiliers, l’acquisition d’un immeuble de rapport peut comporter un certain risque qu’il est possible d’anticiper. 

• Il s’agit d’un investissement immobilier conséquent, les établissements bancaires peuvent, en prévention du risque opérationnel lié au crédit, demander à l’investisseur un apport financier important.
• Trouver un immeuble entier dans lequel investir peut prendre du temps ; le marché est en effet restreint et la rareté des offres met les acheteurs en compétition.
• Investir dans un immeuble de rapport demande un important travail d’analyse préalable du cash flow du bien, c’est-à-dire une étude complète de l’ensemble de flux de trésorerie sur une durée donnée, et cela afin de bien vérifier la pertinence de l’achat et des revenus immobiliers potentiels.

Quel rendement pour un immeuble de rapport ?

Investir dans un immeuble de rapport a pour effet de vous offrir un rendement plus intéressant.

Un rendement locatif plus élevé, comment ?

• En achetant un immeuble entier à rénover, vous profitez d’un prix au mètre carré plus intéressant. Cela vous permet de mutualiser les coûts des travaux engagés dans la résidence,
• Une fois les travaux réalisés, la valorisation des logements vous permet d’assurer leur bonne mise en location, et ainsi pérenniser votre rendement locatif.
• Par comparaison, le rendement généré en moyenne par la gestion d’un investissement locatif dans un appartement varie entre 3 et 7% par année. En France, le taux de rentabilité brute en moyenne pour un immeuble de rapport varie entre 7 et 12%. Les immeubles de rapport laissent apparaître dans la majorité des cas un meilleur cash flow que d’autres types de placement sur le marché immobilier, comme une acquisition en loi Pinel dans le neuf par exemple.​

Calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport

Afin d’évaluer la rentabilité brute d’un immeuble de rapport, le calcul à réaliser est la division de l’ensemble des loyers annuels de bien divisé par le prix d’achat et multiplié par 100.

Par exemple, avec un montant total des loyers mensuels de tous les logements qui est égal à A, et un prix d’achat de l’immeuble égal à B, le calcul de la rentabilité brute équivaut à : (A x 12 x 100) / B.

Comment bien choisir un immeuble de rapport ?

Que vous achetiez un appartement individuel ou un immeuble entier, la localisation de votre investissement locatif est le premier critère à considérer. En effet, c’est d’autant plus important pour un immeuble de rapport puisque vous n’aurez pas un, mais plusieurs appartements en gestion locative.

Ces différents lots peuvent être achetés :

• Libres (sans locataire, ce qui permettra la tenue de travaux pour augmenter le rendement locatif),
• Ou déjà loués (auquel cas, il faudra vérifier s’il y a des loyers impayés afin de prévenir les risques).

Leurs locations peuvent être nues (également dite « vides ») ou meublées (comportant au minimum certains éléments obligatoires comme des plaques de cuisson ou de la literie) indépendamment les unes des autres selon le meilleur régime fiscal à adopter.

Pour bénéficier du financement ACV d’Action Logement, votre immeuble devra être localisé dans le centre-ville de l’une des 242 villes partenaires.

Dans quelles villes investir ?

Avec le dispositif Action Cœur de Ville, 242 villes moyennes s’inscrivent dans un programme ayant pour objectif de :

• Rénover des logements anciens et revitaliser les centres de villes moyennes,
• Attirer des investisseurs privés grâce à des subventions et des solutions de financement attractives,
• Faciliter l’accès au logement du plus grand nombre.

Avec la désertification des campagnes, de nombreux immeubles entiers sont proposés à la vente pour un coût à l’achat très faible. Mais la faible demande locative peut vous contraindre à ne pas pouvoir louer vos appartements ou vendre vos immeubles de rapport.

Action Logement peut vous proposer dans le cadre d'un investissement, sous conditions d’un plafonnement de loyers :

• Un financement des travaux avantageux, en prêt et subventions,
• Des locataires certifiés par Action Logement dont la solvabilité a été vérifiée,
• Une garantie de loyers impayés prenant également en charge la vacance locative et les dégradations locatives.

Comment financer l’achat d’un immeuble de rapport ?

Financer l’achat de votre immeuble de rapport dépend de votre stratégie d’investissement :

• Une durée de prêt longue réduira vos mensualités et vous permettra de disposer d’une trésorerie suffisante pour supporter les travaux sur le bâtiment (toiture, façade, etc.),
• Une durée de prêt courte augmentera vos mensualités et vous permettra de rembourser plus rapidement votre crédit. La totalité des revenus perçus des loyers de vos locataires servira de trésorerie.

Les banques financent très bien ce type de projet immobilier. Le montant de l’opération et l'apport demandé peuvent s’avérer plus conséquents que pour l’achat d’un lot seul, mais la rentabilité est nettement supérieure.

Comment bénéficier d’un financement attractif ?

Votre projet immobilier se situe dans l’une des 242 villes partenaires du programme Action Cœur de Ville ? Découvrez les solutions de financement proposées par Action Logement dans le cadre du dispositif.​ 

Vous pouvez bénéficier :

• D’un financement des travaux dans la limite de 1 000€ / m² de surface habitable,
• D’une subvention pouvant aller jusqu’à 50% du financement d’Action Logement,
• Prêt long terme amortissable à un taux d’intérêts compétitif,
• D’une Assistance à Maitrise d’Ouvrage (AMO), intégralement prise en charge, afin de vous aider à définir votre projet sur le plan technique et financier et à monter votre dossier de financement auprès d’Action Logement,
• Des avantages de la défiscalisation immobilière (Denormandie, Malraux, déficit foncier, Loc'Avantages) pour diminuer le montant de vos impôts,
• Des aides de l’Anah et des collectivités.

Quel régime fiscal choisir ?

Afin de bénéficier des meilleures modalités possibles de réduction d’impôts pour optimiser son revenu immobilier et son patrimoine, l’investisseur doit tout d’abord comparer les différents régimes fiscaux autorisés par la loi pour son immeuble de rapport.

• En premier lieu, l’investisseur pourra se porter acquéreur d’immeubles de rapport :
  • En son nom propre,
  • En indivision (s’il achète avec d’autres personnes),
  • En société (par exemple en SCI, société civile immobilière).
• Un bien acheté en nom propre sera soumis à l’impôt sur les revenus :
  • Pour la location nue, l’investisseur sera redevable de l’impôt foncier.
  • Pour la location meublée, le propriétaire sera imposable sous le régime Micro BIC ou au régime du réel, sous le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel ou louer meublé professionnel).​

En savoir plus sur le dispositif Action Coeur de Ville.

Le présent contenu a été préparé par Action Logement Services et les éléments et données qu’il contient sont communiqués uniquement à titre informatif. Ce contenu n’a pas vocation à constituer une description exhaustive des modalités et des conséquences d’un éventuel investissement.

Aucune information apparaissant sur le présent contenu ne saurait être considérée comme une offre de service ou de produit, ni comme une incitation à investir.

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