Guides et dossiers

Dispositif Denormandie : investir dans l’ancien pour mettre en location

Vous souhaitez acheter un bien à rénover dans un quartier ancien pour le mettre en location. Défiscaliser dans l’ancien grâce au dispositif Denormandie vous permet de louer votre logement pendant 6, 9 ou 12 ans et de bénéficier en contrepartie d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %. Alors comment obtenir les meilleures rentabilités et où investir ?

Dispositif Denormandie
Grands principes du dispositif Denormandie

Rénover pour mettre en location : découvrez le dispositif Denormandie

Pour encourager l’investissement locatif en France, le système de défiscalisation s‘est doté de dispositifs très performants à l’attention des investisseurs immobiliers. En 2019, le dispositif Denormandie, du nom de l’ancien ministre du Logement et de la ville, a été inscrit dans la loi de finances pour venir compléter la loi Pinel qui favorisait uniquement les logements neufs.

Un projet en loi Denormandie s’adresse à un propriétaire bailleur souhaitant acquérir un bien ancien à rénover afin de le proposer à la location.

Le bien en investissement locatif doit respecter certaines conditions :

  • Sa situation géographique correspond à l’une des communes éligibles au dispositif *,
  • Le bail est signé pour de 6, 9 ou 12 ans,
  • Le contrat de bail se conforme aux plafonds de loyers et de ressources pour les locataires,
  • Les travaux entrepris représentent au moins 25 % du coût total de l’acquisition.

*Sont éligibles au dispositif Denormandie, les logements situés dans certaines zones : les villes bénéficiaires du programme national Action Cœur de Ville et les communes ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT).

Avantages et obligations du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie bénéficie des mêmes avantages pour l’achat d’un bien ancien avec travaux que le dispositif Pinel pour le neuf.

Avantages du dispositif Denormandie

  • Réduction d’impôts calculée sur la totalité de l’opération de 12, 18 ou 21 % proportionnellement à la durée du bail,
  • Cumulable avec le déficit foncier en imputant le montant des travaux dépassant les 25% obligatoires de la loi Denormandie (dans la limite de 10 700 euros par année et sur vos revenus globaux),
  • Optimise la rentabilité de votre investissement,
  • Valorise votre investissement sur le marché local et vous aide à constituer votre patrimoine sur le long terme,
  • Contribue à la redynamisation de centre des villes moyennes en France.
Durée de la mise en location Montant de la réduction d'impôts
6 ans 12 %
9 ans 18 %
12 ans 21 %

Exemple de calcul de l’avantage fiscal :

  • Valeur d’un bien sur la ville éligible de Saint-Brieuc : 200 000 €,
  • Montant des travaux : 50 000 €,
  • Coût total : 250 000 €,
  • Durée de la mise en location : 12 ans.

Réduction d’impôt : 250 000 X 21/100 = 52 500 € Soit 4375 € de réduction d’impôt sur le revenu par année (52 500 €/12).

À noter

Toutes les opérations éligibles au financement Action Coeur de Ville d’Action Logement Services peuvent mobiliser le dispositif Denormandie ou tout autre dispositif de défiscalisation éligible (Malraux, Cosse, Déficit Foncier…).

Obligations du dispositif Denormandie

Si le dispositif Denormandie fait bénéficier de nombreux avantages au futur propriétaire immobilier afin de l’aider à constituer son patrimoine, il lui impose également un engagement afin de respecter certaines conditions. 

Le bien à rénover devra être :

  • Mis en location au minimum pour 6 ans,
  • Situé obligatoirement sur un territoire éligible,
  • Loué avec un montant du loyer respectant les mêmes niveaux de plafond que ceux de la loi Pinel,
  • Proposé à des locataires dont les revenus fiscaux ne dépassent pas le plafond réglementaire correspondant à leur situation fiscale.

Quels travaux sont éligibles à la loi Denormandie ?

Les travaux engagés devront représenter au moins 25% du coût total de l’opération et devront :

  • Contribuer à améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % (20 % en habitat collectif), 
  • Correspondre à 2 des 5 types de travaux suivants : rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, changement de chaudière, changement de production d’eau chaude, 
  • Être impérativement réalisés et facturés par une entreprise. Les travaux entrepris pour améliorer la performance énergétique du bien devront être effectués par un professionnel RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement). 

La liste des travaux éligibles s’est élargie : les travaux de rénovation sont désormais pris en compte ainsi que ceux permettant la modernisation, l’assainissement, l’aménagement de surfaces habitables ou encore la création d’une nouvelle surface habitable.

Le calcul de l’avantage fiscal s’opère sur un montant plafonné à 300 000 euros maximum (5 500 euros par m²). Par conséquent, si le prix de votre acquisition est de 450 000 euros et que 150 000 euros de travaux sont engagés, la réduction d’impôt ne s’appliquera pas sur le montant total de l’opération de 600 000 euros, mais sur le montant de 300 000 euros.

Le + Action Logement

Dans le cadre du programme Action Coeur de ville, Action Logement vous propose :

  • Une AMO (assistance à maitrise d’ouvrage), intégralement pris en charge afin de vous aider à définir votre projet sur le plan technique et financier ainsi qu'à monter votre dossier de financement auprès d’Action Logement,
  • Des candidats locataires salariés,
  • Une garantie de loyers impayés (garantie Visale, selon éligibilité du locataire) pour sécuriser votre investissement locatif.

La location d’un logement en dispositif Denormandie

Les engagements de la location

  • Le logement doit constituer la résidence principale des locataires en France,
  • Les loyers sont plafonnés selon la grille du logement intermédiaire,
  • Le bail meublé est exclu de la loi Denormandie.
  • Les ressources de vos locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds déterminés notamment par le nombre de personnes composant le foyer et la localisation du bien*.

*En savoir plus sur les plafonds de ressources des locataires.

Les loyers plafonnés à appliquer

  Zone

Loyers plafonnés (prix au m²) 

A bis 

17,55 € 

13,04 € 

B1 

10,51 € 

B2/C 

9,13 € 

Source : BOI-BAREME-000017 (Investissement immobilier locatif - Plafonds de loyer et de ressources pour l’année 2021).

Défiscaliser dans l’ancien : où et comment ?

Nos conseils pour bien investir en Denormandie

Pour sécuriser votre investissement, il est important de bien connaitre l’état du marché immobilier.

Vous devrez tenir compte de l’état du marché locatif où se situe votre investissement immobilier. L’emplacement du bien est un facteur fondamental :

  • Assurez-vous en premier lieu que votre bien est bien situé dans une ville éligible au dispositif Denormandie.
  • Vérifiez la localisation précise de votre bien dans sa ville : un investissement dans le centre ou à proximité des équipements et transports en communs sont des atouts pour faciliter la mise en location. 
  • Sécurisez votre investissement en étudiant l’état du marché immobilier, les niveaux de loyers pratiqués autour de votre futur bien afin de vérifier qu’ils respectent les plafonds de la loi Denormandie et qu’ils vous permettent dans le même temps un rendement locatif positif (loyer / coût total : achat et travaux).
  • Si votre investissement est éligible au programme Action Coeur de Ville : 
    • Action Logement vous accompagne pour établir le niveau de loyer optimal entre les besoins considérés dans la commune et vos attentes en termes de rendement locatif.
    • Pour l’acquisition d’un immeuble entier (maison ou immeuble collectif) situé dans le centre-ville d’une commune éligible, vous pouvez bénéficier d’aides financières par Action Logement sous forme de prêt et subvention.

Action Logement facilite la mise en location de vos biens en vous proposant des locataires salariés.

Besoin d'un financement attractif ?

Découvrez la solution de financement proposée par Action Logement dans le cadre du plan Action Cœur de Ville :

  • Financement des travaux dans la limite de 1 000 € TTC par m² de surface habitable (prêt et subvention),
  • Prêt long terme amortissable à 0,25% maximum sur 20 ans (possibilité d’un différé sur 2 ans),
  • Jusqu’à 50 % de subvention,
  • Cumulable avec les subventions de l’Anah et les aides fiscales (Denormandie, Cosse, Malraux, Déficit foncier, etc.).

Dans le cadre du programme national Action Coeur de ville, Action Logement accompagne les investisseurs privés en finançant leurs opérations :

  • D’acquisition-amélioration d’immeubles entiers,
  • D’acquisition de locaux ou d’immeubles entiers en vue de leur transformation en logements,
  • De réhabilitation d’immeubles entiers.

Comparatif des dispositifs Denormandie, Pinel et Cosse

Dispositif 

Réduction d’impôts 

Durée minimum du bail 

Type de logement loué 

Pinel 

De 12 % à 21 % 

6 années 

Neuf 

Cosse 

De 15 à 85 % 

6 années 

Intermédiaire, sociale ou très sociale 

Denormandie 

De 12 à 21 % 

6 années 

Ancien 

Loi Denormandie ou déficit foncier ?

Afin de valoriser au mieux son patrimoine immobilier, l’investisseur souhaitant rénover un bien ancien s’interrogera sur la meilleure option fiscale entre la loi Denormandie ou le déficit foncier.

Ce choix dépendra de nombreuses variables, dont sa tranche fiscale. De manière générale, le gain procuré par le déficit foncier sera à plutôt très court terme, entre 1 à 3 ans, alors qu’en loi Denormandie, il sera lissé dans le temps. Il reste conseillé au futur propriétaire de faire une simulation pour comparer le gain entre les deux options.

L’investisseur peut aussi cumuler les deux en imputant au déficit foncier le montant des travaux dépassant les 25% obligatoires de la loi Denormandie.

Bénéficier du dispositif Denormandie en SCI

Il est possible d’acquérir un bien immobilier avec une SCI, Société Civile Immobilière, et de bénéficier du dispositif Denormandie.

Néanmoins, dans ce cas, plusieurs points sont à rappeler :

  • La SCI devra rester obligatoirement sur le régime fiscal de l’impôt sur le revenu, elle ne pourra pas être sur le régime de l’impôt sur les sociétés.
  • Les investisseurs de la SCI devront conserver leurs parts durant toute la période de location de 6, 9 ou 12 ans selon l’investissement de départ. Ils ne pourront faire aucune transmission, ni donation entre eux, avant la fin de l’engagement locatif.

Références : 

Un décret et deux arrêtés publiés au Journal officiel du 27 mars 2019 précisent les modalités de mise en œuvre de ce dispositif de défiscalisation :

Un décret et un arrêté du 10 avril 2020 aménagent le dispositif Denormandie et apportent des précisions sur la nature des travaux éligibles et élargissent le périmètre territorial d'éligibilité du dispositif :

Le présent contenu a été préparé par Action Logement Services et les éléments et données qu’il contient sont communiqués uniquement à titre informatif. Ce contenu n’a pas vocation à constituer une description exhaustive des modalités et des conséquences d’un éventuel investissement. Aucune information apparaissant sur le présent contenu ne saurait être considérée comme une offre de service ou de produit, ni comme une incitation à investir. En tout état de cause, la responsabilité d’Action Logement Services ne saurait être engagée à l’égard de tout préjudice éventuel ou avéré résultant du présent contenu, de son utilisation ou son interprétation, que ce soit par négligence ou quelque cause que ce soit.