Les différents types de prêts immobiliers

Le prêt immobilier dit « libre »

Il s’agit d’un prêt immobilier classique commercialisé par tous les établissements de crédit. Il obéit à la législation « Scrivener 2 » encadrant notamment le montant prêté, la présence obligatoire du TAEG, les modalités de remboursement anticipé, le délai de réflexion…

Les prêts subventionnés

Dans le cas de l’achat d’une résidence principale, l’emprunteur peut prétendre aux aides financières de l’Etat (des conditions d’obtention sont cependant requises).

• Le prêt Accession Sociale (PAS)

Le prêt Accession Sociale (PAS) est destiné à l’acquisition ou la construction de la résidence principale. Il a pour avantage d’avoir un taux d’intérêt encadré et des frais de dossier plafonnés.

Il est soumis à un plafond de ressources. Il doit être garanti par une sûreté réelle (hypothèque ou équivalent), moins onéreuse étant exonérée des taxes de publicité foncière. Il est distribué par les établissements bancaires ayant signés une convention avec l’Etat.

• Le prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné (PC) est destiné à l’acquisition ou la construction de la résidence principale. Il a pour avantage d’avoir un taux d’intérêt encadré et n’est pas soumis à un plafond de ressources. Il est distribué par les établissements bancaires ayant signés une convention avec l’Etat.

• Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro (PTZ) est destiné à l’acquisition ou la construction de la résidence principale. Il s’agit d’un prêt sans intérêts, et soumis à plafond de ressources.

Il ne faut avoir été propriétaire de sa résidence principale les deux années précédant l’édition de l’offre de prêt (sauf exception). Il est distribué par les établissements bancaires ayant signés une convention avec l’Etat.

• Le prêt Epargne Logement (PEL, CEL)

Le prêt Epargne Logement et le compte épargne Logement sont destinés à financer le logement ou les travaux. Le taux d’intérêt et le montant de la prime associée dépendent de l’ancienneté du plan/compte et des montants déposés.

Les autres prêts immobiliers existants

D’autres prêts spécifiques peuvent venir compléter le prêt bancaire pour financer l'achat ou la construction de la résidence principale (prêt Action Logement, prêt Pro BTP, prêt d’une collectivité territoriale…).

• Le prêt accession d’Action Logement

Action Logement propose un prêt à taux fixe avantageux (hors assurance obligatoire) permettant de financer un grand nombre d’opérations :

Le prêt accession peut donc financer une partie de votre résidence principale et toutes vos opérations de :

• Construction,
• Acquisition d’un logement neuf (VEFA),
• Accession sociale à la propriété dans le neuf dont le PSLA (Prêt Social de Location Accession),
• Accession en bail réel solidaire (BRS) dans le neuf ou l’ancien,
• Acquisition d’un logement ancien vendu par un organisme de logement social dans le cadre de la vente HLM.

A noter : l’emprunteur doit répondre à des conditions d’obtention (notamment de ressources) pour bénéficier du prêt.

Les taux d’intérêt

taux fixe : le taux d’intérêt est déterminé à la signature du contrat de prêt et reste inchangé tout au long du contrat.

taux révisable : le taux d’intérêt varie en fonction de l’évolution d’un taux de référence déterminé contractuellement (ex : Euribor taux interbancaire européen). Sa révision peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle et a un impact direct sur la mensualité de remboursement et/ou la durée du prêt. Pour limiter l’impact de ces variations, les établissements de crédit peuvent proposer un « cap » de taux qui ne sera dépassé (+/- 1 ou 2 %) par rapport au taux défini initialement.

TAEG : le taux annuel effectif global comprend les intérêts bancaires, l’assurance emprunteur obligatoire, ainsi que tous les frais liés au crédit tel que frais des intermédiaires, frais de dossier, frais de garanties, frais d’évaluation de bien, frais d’ouverture de compte éventuelles.

Le remboursement du prêt immobilier

• Prêt amortissable constant : prêt dont la mensualité de remboursement est constante. Elle comprend le remboursement du capital et celui des intérêts et de l’assurance.
• Prêt progressif/dégressif : prêt dont prêt dont les mensualités sont programmées progressives ou dégressives, en fonction de la situation financière actuelle et/ou future.
• Prêt relais : prêt temporaire (1-2 ans) permettant de réaliser un achat immobilier avant de percevoir le produit de la vente du logement actuel.
• Prêt in fine : Prêt dont l’intégralité du capital emprunté est remboursée à la dernière mensualité, les mensualités précédentes sont constituées uniquement du remboursement des intérêts et assurances

Prêt et options : que faut-il savoir ?

• Prêt lissé : cette option du prêt principal permet d’en adapter la mensualité, en fonction des remboursements des prêts complémentaires, afin d’obtenir une mensualité globale constante.
• Modulation d’échéance : cette option permet d’augmenter ou diminuer en cours de prêt la mensualité initialement prévue. Cette option peut avoir une incidence sur l’échéance et/ou la durée du prêt.
• Remboursement anticipé : il peut être total, ou partiel avec une incidence sur la mensualité et/ou la durée de prêt.
   

Les garanties

Pour se préserver du risque de non-remboursement, les établissements bancaires demandent une garantie aux emprunteurs en contrepartie de l’octroi d’un prêt immobilier, on y retrouve notamment :

• une sureté réelle sur le bien acheté : hypothèque et/ou privilège de prêteur de denier
• ou la caution d’une personne morale (distribuée par les établissements de crédits), ou d’une personne physique
• ou le nantissement (blocage de votre épargne financière, ex. assurance-vie).

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager