Projet multi-partenarial de réhabilitation de 8 immeubles - Action Coeur de Ville

Interview

Thierry Blanquart, Jean-Sébastien Morvan, et Christophe Passerre (SCI RASPAIL) reviennent sur la genèse de cette réhabilitation.

Comment est né votre projet ?

Le projet est né après un premier investissement fait sur la Place du Marché aux Oiseaux (Réhabilitation de 12 appartements). Les échanges que nous avions eus à l’époque avec Citadis, animateur de l’OPAH RU et puis par la suite directement avec le service d’urbanisme de la Ville et le Maire nous ont permis de mettre en place notre projet de l’îlot Raspail Laurens.

Comment avez-vous été accompagnés dans votre projet ?

Nous avons été accompagnés par SOLIHA dans le montage du dossier avec l’Anah et les différents financeurs que sont la Région, le Département de Vaucluse et la CoVe (communauté d’agglomération).

La Ville a fait office d’intermédiaire avec Action Logement et qui nous a ainsi permis de nous aider à boucler financièrement ce projet.

En quoi l’intervention et le soutien des différents financeurs (collectivités, Anah, Action Logement) a-t-il été déterminant dans la concrétisation de votre opération ?

S’il n’y avait pas eu d’accompagnement financier entre autres par de la subvention nous n’aurions pas pu sortir ce projet d’autant que le coût des travaux dans l’ancien et surtout de centre-ville est très élevé compte tenu des contraintes techniques.

Ce type de dispositif en faveur des centres anciens des villes moyennes permet de concurrencer un tant soit peu ce qui peut se faire plus facilement dans une grande métropole au vu des écarts des prix sur le foncier une fois l’opération réalisée.

Etant convaincu du bien-fondé d’éviter au maximum de détruire du foncier existant, de ne pas utiliser en périphérie des villes des terres agricoles inutilement afin d’y réaliser des programmes immobiliers, tout ceci dans le but de consommer moins de ressources pour des raisons environnementales évidentes et de redonner de la vie et du sens en centre-ville de ces communes.

Les logements ont été livrés en janvier 2021, prêts à accueillir leurs locataires !

Interview

Carole Symonds (cheffe de projet PNRQAD et Action Coeur de Ville, Ville de Carpentras) nous partage son expérience sur ce projet.

Comment est née l’opération ? Quel est le contexte du projet ?

Cette opération porte sur un ensemble de 8 bâtiments constituant une partie d’un îlot remarquable, tant par sa qualité patrimoniale que par sa situation urbaine. La rue Raspail est le siège d’une ancienne activité commerciale de renommée et est située au cœur du centre ancien de Carpentras, le long du tracé des anciens remparts médiévaux.

L’îlot Raspail Nord-Ouest a subi de nombreuses restructurations dès le XIXème siècle et les travaux menés dans les années 80 ont détérioré et dénaturé l’ensemble bâti. Dès le début des années 2000, les logements sont devenus insalubres, de plus en plus dégradés et la majorité des logements étaient vacants.

En 2011, l’îlot Raspail Nord-Ouest est intégré dans la programmation du Programme National des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD), ce qui a permis de financer et d’accélérer la maîtrise foncière de l’îlot et la réalisation des études de faisabilité. Dès 2013, cet îlot est ciblé comme prioritaire dans la convention de l’OPAH-RU menée sur le centre-ville de Carpentras, afin de permettre à un futur opérateur privé de bénéficier de subventions pour la réalisation des travaux de réhabilitation. La vente de l’îlot à la SCI Raspail a finalement eu lieu en 2018 pour permettre la création de 18 logements de qualité en plein centre-ville de Carpentras. A cette période, la ville de Carpentras réaffirme son engagement vis-à-vis de sa stratégie de redynamisation de son centre-ville et est sélectionnée parmi les 222 villes du programme « Action Cœur de Ville ». La SCI Raspail a ainsi pu bénéficier, en complément des aides de l’OPAH, d’un accompagnement fort de la part d’Action Logement, permettant ainsi de consolider et sécuriser la sortie de ce projet ambitieux.

En quoi l'opération répond-elle au projet de requalification porté par la Ville sur le centre-ancien ?

Ce projet répond à plusieurs objectifs que s’est fixée la ville de Carpentras pour la redynamisation de son centre-ville.

Tout d’abord, ce projet permet la création d’un nombre important de nouveaux logements situés au cœur d’un quartier identifié comme prioritaire par la ville. Dans la convention opérationnelle signée entre la ville, la CoVe (communauté d’agglomération) et Action Logement, plusieurs projets de réhabilitation ont d’ailleurs été ciblés dans ce même quartier pour qu’une vraie dynamique soit enclenchée. Dans le cadre d’Action Cœur de Ville, la rue Raspail fait également partie des axes fléchés par la ville et l’ANCT (Agence Nationale de la Cohésion des Territoires) pour mener une opération d’ampleur de redynamisation commerciale.

Ensuite, ce projet doit permettre d’attirer de nouveaux ménages dans le centre-ville de Carpentras et doit donc répondre aux attentes actuelles des habitants (cadre de vie agréable, accès à un espace extérieur, confort etc.). Les nombreux désordres techniques des bâtiments sont adressés dans cette opération, pour pallier notamment l’absence d’isolations thermiques et phoniques, à une répartition inappropriée des espaces, à un défaut d’éclairement dans de nombreuses pièces, etc. Le projet consiste à restructurer l’ensemble des bâtiments, dorénavant desservis par trois entrées distinctes, et permet la création de 2 grandes cours intérieures qui favorisent la luminosité et la ventilation naturelles, ainsi que la création d’espaces extérieurs (balcons, cours, loggias) pour la quasi-totalité des logements. La typologie (T2 et T3) et le conventionnement social des 18 logements permettent de répondre aux besoins identifiés sur le territoire.

Enfin, ce projet de qualité permet la mise en valeur des éléments patrimoniaux identifiés dans les études archéologiques menées en 2007 et 2012. Les différentes préconisations, telles que le dégagement d’arcades et de piliers, la mise en valeur des anciennes cours intérieurs, ont été formulées lors des études de faisabilité menées dans le cadre du PNRQAD, facilitant ainsi la définition du projet pour l’opérateur privé.

Quels ont été les différents acteurs du projet, en quoi le travail partenarial a-t-il été déterminant pour la sortie de l’opération ?

En effet, ce projet a fait l’objet d’un partenariat déterminant et de financements complémentaires tout au long de sa mise en œuvre.

Comme précisé précédemment, les phases de maîtrise foncière et de définition du projet ont été réalisées dans le cadre du PNRQAD. La ville de Carpentras était alors accompagnée, à cette époque, d’une Société d’Economie Mixte d’Aménagement et de Construction qui a pu solliciter les subventions de l’ANRU (Agence Nationale de Renouvellement Urbain), permettant ainsi de compenser une partie du déficit foncier de l’opération.

La ville de Carpentras intervient quant à elle tout au long du déroulé du projet : relogement des ménages occupants en amont de la maîtrise foncière de l’îlot, vente du foncier à l’opérateur privé à un prix bas permettant la sortie du projet, attribution de subventions dans le cadre d’un dispositif façades communal, accompagnement technique pour la coordination de travaux entre les commerces du rez-de-chaussée (propriété ville) et les logements du 1er étage, accueil futur des nouveaux arrivants prévu dans le cadre de la Gestion Urbaine et Sociale de Proximité, pilotage de l’ensemble des dispositifs de rénovation urbaine, etc.

Concernant la réalisation des travaux, la SCI Raspail a pu bénéficier des aides financières de l’OPAH-RU (maîtrise d’ouvrage assurée par la CoVe), dont les partenaires financiers sont l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat), la Région Sud PACA, le Département de Vaucluse et la CoVe. LA SCI a également pu compter sur un accompagnement technique et administratif conséquent de la part de l’opérateur de l’OPAH pour affiner son projet. Enfin, les aides financières d’Action Logement (prêt et subvention) sollicitées dans le cadre d’Action Cœur de Ville ont permis à la SCI de poursuivre et finaliser le montage de l’opération, en contrepartie de réservations des appartements à Action Logement pour des salariés aux revenus modestes.