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En Bref

Acquisition amélioration d’un immeuble R+3 très dégradé, dont le pied d’immeuble est une boutique de prêt à porter en exercice et en bon état.

Réhabilitation lourde de 4 logements privilégiant une double orientation, dans un cœur de ville protégé. Mise à niveau énergétique avec conservation des matériaux et éléments architecturaux d’origine en façade.

Carte Angouleme
En chiffres
  • Prix de revient : 626 000 €
  • Coût de travaux : 450 000 € (Financement de 45% des couts de travaux (et 30% du cout de revient de l’opération) par un mix prêt /subvention d’Action Logement)
  • Date de livraison : Mai 2020
  • 4 Logements conventionnés Anah social et bénéficiant d’une aide aux travaux de la part de l'Anah
 

Interview de M. Philippe Patenotte, gérant de la SCI PEMS, porteur de l’opération

Mon projet est né individuellement d’abord, une opportunité de cet immeuble dans cette ville dont je ne suis pas originaire, mais très présent, et très attaché par ses caractéristiques architecturales et sa douceur de vivre. J'ai donc tout d'abord mené à bien l'achat de l’immeuble avant de concrétiser l'ensemble des travaux. Par la suite, avec le concours de l'entreprise de rénovation Leonard, nous avons fait une étude de rénovation complète en isolation thermique et phonique, et une rénovation totale du bâtiment. Avec les diverses contraintes, entre autres celles des sites classés et de l'Architecte des Bâtiments de France, il était clair que le coup de l'opération n'était pas possible de cette façon, aussi bien financièrement pour moi qu'économiquement au vu des prix de location de l’immobilier à Angoulême.

Sans l'intervention de ces organismes, je n'aurais pas été en mesure de réaliser ces travaux.

J'ai alors rencontré M. Legal de SOLIHA qui m'a clairement expliqué l'ensemble des possibilités de subventions avec des loyers conventionnés. Nous avons monté un dossier assez simple et très rapide dans la décision, j'ai reçu un accueil clair et objectif. J'ai alors été aiguillé vers M. Tenera, chef de projet Action Cœur de Ville de la ville d’Angoulême, qui m'a également bien renseigné sur les possibilités de financement et de subvention d'Action Logement. Les démarches ont été rapides, claires, et les dossiers bien suivis par tous les intervenants.

Sans l'intervention de ces organismes, je n'aurais pas été en mesure de réaliser ces travaux dans leur qualité énergétique et de valoriser aussi bien cet immeuble, et il est évident que les travaux n'auraient pas été réalisés de cette manière avec l'efficacité et la qualité de la réalisation.

Je remercie donc chaleureusement et très sincèrement, l'accueil, le professionnalisme, la proximité, et l'efficacité des personnes que j'ai citées et les autres intervenants Mme Sustar [DN ACV Action Logement], M. Molinier [DR Nouvelle Aquitaine Action Logement], et ceux qui ont œuvré à ce projet.

En images
Réhabilitation d’un immeuble en milieu protégé - façade
Réhabilitation d’un immeuble en milieu protégé - intérieur
Réhabilitation d’un immeuble en milieu protégé - escaliers

Interview de M. José Tenera, Chef de projet ACV de la ville d’Angoulême

Comment est née l’opération ? Quel est le contexte du projet ?

Angoulême a souhaité structurer un projet ambitieux pour son centre ancien dès 2014, avant même le lancement du programme Action Coeur de Ville. ACV et l'ORT ont permis de donner de la visibilité au projet partenarial.

Sur le volet résidentiel le cœur de ville d'Angoulême ne présente plus de concentrations d'habitat dégradé qui justifieraient de mettre en œuvre des outils visant à traiter des îlots entiers. De telles situations, méritant une approche "lourde" ont été et sont abordées en lien avec l'EPF Nouvelle Aquitaine. Il s'agit donc, en complément de l'intervention d'EPFNA, d'agir en pointillisme soit de manière incitative, soit de manière coercitive via des Opérations de Restauration Immobilière quand l'état de dégradation le justifie. Les moyens techniques et financiers de l'OPAH-RU (Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat de Renouvellement Urbain) et d'Action Logement appuient cette politique. Il s'agit d'accompagner, de stimuler, les énergies privées et, dans certains cas d'apporter le coup de pouce qui équilibre les opérations, tel a été le cas du projet de la SCI PEM'S.

Il s'agit d'accompagner, de stimuler, les énergies privées et, dans certains cas d'apporter le coup de pouce qui équilibre les opérations

En quoi l'opération répond-elle au projet de requalification portée par la Ville sur le centre-ancien ? 

Entre Hôtel de Ville et Tribunal de Grande Instance, l'immeuble ici traité participe d'une artère commerçante qualitative qui a su maintenir et renouveler son offre commerciale, ce en bonne partie sous l'impulsion de la municipalité propriétaire de locaux commerciaux. Occupé en son rez-de-chaussée par un commerce, le bâtiment de la SCI PEM'S se trouvait, en ses étages, vacant depuis plusieurs années. Intérieurs préservés d'altérations majeures, "dans son jus", il s'inscrit dans le cœur du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du Site Patrimonial Remarquable approuvé fin 2019. Le projet porté par la SCI propriétaire répond en tous points aux orientations de la collectivité et du PSMV : résorption d'habitat vacant et vétuste au-dessus de commerces -sans nul doute situations parmi les plus complexes à aborder, diversité de typologies de logements avec une majorité de logements familiaux, taille confortable et double orientation des logements, qualité de réhabilitation, préservation d'éléments architecturaux remarquable, etc.

Quels ont été les différents acteurs du projet, en quoi le travail partenarial a-t-il été déterminant pour la sortie de l’opération ? 

Lorsque les projets trouvent d'eux-mêmes un équilibre les investisseurs n'ont pas toujours le réflexe de solliciter les aides publiques ; par craintes ou méconnaissance, souhait de conserver la plus grande liberté de gestion, etc.

Par ailleurs ces aides, du fait des engagements contractuels qui leur sont attachés, ne sont pas systématiquement efficaces. A Angoulême nous les avons calibrées de manière à ce qu'elles soient efficaces pour développer le segment auquel les élus sont attachés et dont le besoin est avéré : les logements familiaux.

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