Investir dans la pierre - Action Coeur de Ville

« Les visites démarrent la semaine prochaine, je suis certain que nous allons louer très vite ». En faisant découvrir les deux appartements qu’il vient de faire rénover dans une grande rue commerçante de Saint Lô dans la Manche, l’investisseur ne cache pas sa joie : « C’est d’autant plus facile qu’Action Logement me fournit un carnet de locataires salariés potentiels » ajoute-t-il.

Ce restaurateur de 35 ans exploite le local commercial situé au rez-de-chaussée du 18, rue Saint Thomas, en plein centre de Saint-Lô. « Notre activité était en croissance et nous avions le choix entre déménager loin de notre clientèle, en périphérie, ou bien voir les choses autrement, c’est-à-dire à la verticale. » Car, en effet, les étages de l’immeuble, un ancien hôtel, étaient vacants depuis… 17 ans. Agrandir le restaurant au premier et transformer en logements les deuxième et troisième étages est apparu comme une évidence. Autre motivation à ce premier investissement, souligne le jeune homme, se constituer un patrimoine immobilier afin de sécuriser l’avenir de la toute jeune famille : « Je suis artisan-commerçant et je ne me fais guère d’illusions sur ce que m’offrira ma future retraite »

Un financement public décisif

Le processus n’aura, au total, duré que 9 mois – le temps d’une gestation – entre les premiers contacts avec la ville et la mise sur le marché locatif des nouveaux appartements. L’investisseur s’est d’abord rapproché de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (l’Anah) et de l’opérateur local, le Centre de développement pour l’habitat et l’aménagement des territoires (CDHAT) qui l’a aiguillé vers Action Logement engagé dans le programme national Action Cœur de Ville.

Pour mener à bien cette réhabilitation, le soutien des opérateurs publics était décisif : « Sans eux, nous n’aurions pas pu atteindre l’équilibre financier » souligne le jeune investisseur. Il fallait en effet, entièrement restructurer les plateaux de 80 m² cloisonnés par les anciennes chambres, créer un accès indépendant pour les deux appartements et procéder aux travaux d’isolation afin d’atteindre les meilleures performances énergétiques. Le résultat ? Le restaurant-épicerie-caviste s’est agrandi et deux appartements flambants neufs, d’environ 70 m² chacun, sont aujourd’hui prêts à accueillir leurs locataires.

Sur un montant de plus de 400 k€, l’investisseur a obtenu près de 100K€ de subventions cumulées Action Logement et de l’Anah soit plus de 30 % du cout total de son opération, ainsi qu’un prêt complémentaire à 0,25%. De son côté, le propriétaire-bailleur s’engage à louer pendant 9 ans à un prix maîtrisé compris entre 515 et 528 euros. En plus du financement des travaux, il bénéficie d’un abattement de 15 % sur ses revenus locatifs ainsi que de la garantie Visale d’Action Logement pour les éventuels loyers impayés et les dégradations.

L’attractivité retrouvée du centre-ville

Le programme Action Cœur de Ville permet à 222 villes moyennes, réparties sur l’ensemble du territoire national, de développer d’ambitieux programmes de reconquête de leurs centres-villes. Action Logement finance le volet habitat du programme en étroite collaboration avec les collectivités (Communes ou EPCI) pour soutenir leurs projets de revitalisation urbaine. Sur un budget total de 5 milliards d’euros en 5 ans, Action Logement s’est engagé à hauteur de 1,5 milliard sous forme de subventions et de prêts versés directement auprès des investisseurs pour conduire les opérations identifiées en lien avec la collectivité. Ce financement peut atteindre jusqu’à 1000 €/m² de surface habitable en monopropriété.

L’intervention vise évidemment la création d’une offre attractive de logements en centre-ville à destination des salariés du secteur privé. Mais les effets du dispositif sont bien plus amples : l’arrivée de nouvelles familles en cœur de ville contribue à la dynamique générale, elle permet de requalifier le paysage urbain, elle soutient l’artisanat et le commerce local, participe à la vie culturelle... Le dispositif permet aussi d’inverser l’étalement urbain qui a prévalu ces dernières décennies et préserve ainsi les espaces naturels tout en limitant les déplacements en voiture, coûteux en temps, en argent et en pollution.

« Nous savons que les jeunes générations abandonnent la voiture et ont envie de vivre en centre-ville, près des bars, des commerces de bouche, des terrains de sport, des écoles, des lieux de culture. D’ailleurs, dès que la qualité est là, le logement est aussitôt loué » s’exclame M. Brière le Maire de Saint-Lô qui ajoute : « Cette opération est emblématique du programme Action Cœur de ville et génère un véritable cercle vertueux. Nous comptons aujourd’hui très exactement 19 999 habitants à Saint Lo, cette opération nous fera franchir la barre des 20 000 ! »