Guides et dossiers

Taux d’endettement, calcul et détails

Vous souhaitez acheter un bien immobilier et avez besoin de votre taux d’endettement pour vous projeter sur un crédit immobilier ? On vous explique pourquoi cet indicateur est essentiel et comment le calculer pour déterminer votre capacité d’emprunt.  

Taux d'endettement et capacité d'emprunt

Découvrez votre taux d’endettement, bon indicateur pour déterminer votre capacité d’emprunt et ainsi vous projeter sur l'achat de votre bien immobilier. 

Définition du taux d’endettement

Le taux d’endettement permet de mesurer votre dette par rapport à vos sources de revenus. Il est donc le rapport entre vos revenus et vos charges dans leur totalité et est déterminé en pourcentage.

Comment calculer son taux d’endettement ?

Pour connaître votre taux d’endettement, il faut calculer la mensualité de votre prêt et l'additionner à vos charges fixes (loyer, autres crédits en cours, pensions…), puis multiplier ce nombre par 100 et diviser le total par vos revenus (salaires nets + autres revenus comme des revenus locatifs…).

La formule du taux d’endettement

La formule du taux d’endettement est la suivante :

  • Taux d’endettement = ((montant des mensualités + charges fixes x 100) / revenus (salaires nets + autres revenus))

Les revenus pris en compte

Les revenus pris en compte dans le calcul du taux d’endettement sont :

  • Les revenus nets, les vôtres et ceux de votre co-emprunteur le cas échéant,
  • Les revenus locatifs, relatifs à la location de l’un de vos biens.

Les charges prises en compte

Les charges prises en compte dans le calcul du taux d'endettement sont :

  • Les loyers, si vous êtes locataires,
  • Les mensualités de vos crédits en cours,
  • Les pensions alimentaires.

Action Logement vous accompagne dans votre projet d’achat

Vous souhaitez être accompagné par des conseillers spécialisés lors des étapes de votre projet immobilier ? Découvrez et bénéficiez de notre service personnalisé et gratuit de conseil en financement et accession.

Le reste à vivre, l’élément important pour le taux d’endettement

L’un des éléments importants concernant le taux d’endettement est le reste à vivre. En effet, avant de vous accorder un prêt la banque va également s’interroger sur la somme qu’il va vous rester une fois la mensualité de votre prêt et vos charges incompressibles déduites de vos revenus.

Pour calculer votre reste à vivre, il suffit de suivre cette formule :

  • Revenus - (mensualité de prêt + charges)

À noter : plus le montant de votre reste à vivre est élevé, plus la banque est rassurée concernant vos capacités à rembourser votre prêt.

En cas de taux trop élevé, que faire ?

Dans le cas où votre taux d’endettement est trop élevé, il existe plusieurs solutions pour consolider votre demande de prêt.

Comment tenter de réduire ses mensualités ?

La première solution pour baisser votre taux d’endettement est de tenter de réduire vos mensualités de crédit. Pour cela, vous pouvez augmenter vos revenus ou allonger la durée de remboursement de votre prêt, qui aura pour conséquence de baisser le montant des mensualités, avec : 

  • Le lissage de prêt, qui permet de recalculer vos mensualités, en homogénéisant les mensualités de tous vos crédits en cours.

Si l’achat de votre bien immobilier en dépend, renseignez-vous auprès de votre banque pour savoir si elle met en place le lissage de prêt.

  • Le rachat de crédit, qui vous permet de faire un montage de tous vos crédits en cours (immobiliers et consommation) afin de payer une mensualité unique, plus en accord avec vos capacités financières et ce même si les durées de remboursement sont différentes. Il a pour but d’empêcher une situation de surendettement, en baissant le montant de vos mensualités.

À noter : la contrepartie réside souvent dans l’allongement de la durée de remboursement de votre prêt.

  • La renégociation de prêt qui consiste à revoir les termes de votre contrat initial. Il est souvent question de trouver un accord avec votre orgnanisme financier sur un taux d’intérêt plus faible afin de réduire le coût total du prêt.

La différence avec le surendettement

On parle de surendettement lorsqu’un emprunteur est dans l’incapacité totale de rembourser ses crédits en cours, immobiliers ou à la consommation, et qu’il est en défaut de paiement.

Est considéré comme surendettée, une personne dont le taux d’endettement est supérieur à 50% et pour laquelle le rachat de crédit n'est plus accessible.

Le taux d’endettement différentiel pour l’investisseur

Vous êtes investisseur ? Sachez qu’il est possible de calculer le taux d’endettement différentiel à partir du solde investisseur, qui correspond à la soustraction des revenus locatifs aux charges foncières. Si votre solde est positif vous ajoutez le montant à vos revenus et si celui-ci est négatif vous le soustrayez à vos revenus.

Il ne vous reste qu'à diviser le montant de votre mensualité de prêt par votre solde investisseur pour obtenir votre taux d'endettement différentiel.