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Plus-value immobilière : calcul et exonération

Vous vendez votre bien immobilier et avez réalisé une plus-value ? Etes-vous imposable ? Toutes les transactions ne sont pas taxées par l’Etat. De nombreuses ventes bénéficient d’une exonération totale ou partielle.

C’est le notaire qui, lors de la signature de l’acte authentique prendra en charge le calcul de la plus-value, son éventuelle taxation et effectuera les démarches auprès de l’administration fiscale.

exoneration plus-value immobiliere

Quelles sont les ventes exonérées ?

Les ventes totalement exonérées de taxation de la plus-value immobilières sont :

  • Les transactions de moins de 15 000 €

  • La vente de la résidence principale : Celle-ci doit avoir été la résidence principale du vendeur dans l’année qui précède la vente. Si le vendeur quitte son logement préalablement à la vente celui-ci ne doit pas avoir été loué dans l’intervalle. Pour les personnes retraitées ou handicapées ce délai est porté à 2 ans après l’admission dans un établissement spécialisé, même si le logement a été loué dans l’intervalle

  • La vente de logements détenus depuis plus de 30 ans

  • La vente d'un logement autre que la résidence principale : sous condition de remploi de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois, à l'acquisition ou la construction d’une résidence principale

Comment détermine-t-on le montant de la plus-value réalisée ?

La plus-value se calcule par différence entre le prix d’achat du bien immobilier et celui auquel il est mis en vente.

À noter

Des correctifs du prix d’achat sont toutefois appliqués. Le prix d’achat initial doit être majoré des frais d’acte notarié.

  • Si le bien est détenu depuis au moins 5 ans, le prix d’achat pourra être majoré de 15%. Cette majoration correspond à un forfait pour les frais d’entretien ou de réparations.
  • Si le propriétaire vendeur détient des factures de travaux et/ou d’entretien d’une valeur supérieure à 15%, il peut choisir de renoncer au forfait et majorer le prix d’achat du montant des travaux qu’il est en mesure de justifier.

Exemple : Vente d’un bien de 250 000 € acquis 150 000 € il y a 15 ans. Assiette de plus-value brute = 250 000 € (prix de vente) – 150 000 € (prix d’achat) – 12 000 € (frais d’acte) – 22 500 € (forfait entretien - réparations) soit 65 500 €

C’est cette assiette de plus-value brute de 65 500 € qui servira de base au calcul de la taxation.

Comment la taxation est-elle calculée ?

L’assiette de plus-value brute est soumise à une double taxation :

  • L’une au titre de la taxe sur les plus-values immobilières,
  • L’autre au titre des prélèvements sociaux.

Après 5 ans de détention, l’assiette de plus-value bénéficie d’un abattement dont le montant est majoré chaque année. Passé 22 ans pour la taxation de la plus-value immobilière et 30 ans pour les prélèvements sociaux, il n’y a plus de taxation par le jeu des abattements.

Taxation de plus-values immobilières :

Passé les 5 premières années de détention, l’assiette de plus-value bénéficie d’un abattement de 6% chaque année jusqu’à la 21ème année, et de 4% pour la 22ème année (au-delà de la 23ème année de détention, il n’y a plus de taxation).

Le taux de taxation au titre de plus-value immobilière est de 19 %.

Prélèvements sociaux :

Passé les 5 premières années de détention, l’assiette de plus-value bénéficie d’un abattement de 1,65% chaque année jusqu’à la 21ème année, de 1,60% pour la 22ème année puis de 9% par an de la 23ème à la 30ème année (au-delà de la 30ème année de détention, il n’y a plus de prélèvements sociaux).

Le taux d’imposition au titre des prélèvements sociaux est de : 17,2 %.

Exemple de calcul de la taxation de la plus-value immobilière

Si nous reprenons l’exemple évoqué plus haut : Bien vendu 250 000 € acquis 150 000 € il y a 15 ans. Assiette de plus-value brute = 65 500 €

Taxation de la plus-value immobilière :

  • Abattement                   =   60% (6% par an entre la 5ème et la 15ème année)
  • Montant taxable            =   65 500 € - 39 300 € (abattement de 60%) soit 26 200 €
  • Taxe sur la plus-value   =   26 200 € X 19% (taux d‘imposition des plus-value) soit 4 978 €

Pour rappel 

Années de détention  Taxation de la plus-value
Abattement  Taux
Jusqu’à la 5ème année 0% 19%
De la 6ème à la 21ème année 6% par an 19%
22ème année 4% par an 19%
De la 23ème à la 30ème année 0% 0%
Au-delà de la 30ème année 0% 0%

 

Prélèvements sociaux :

  • Abattement                    =   16,5% (1,65% par an entre la 5ème et la 15ème année)
  • Montant taxable            =   65 500 € - 10 808 € (abattement de 16,5%) soit 54 692 €
  • Taxe sur la plus-value   =   54 692 € X 17,2% (taux des prélèvements sociaux) soit 9 407 €

Au total, le vendeur devra payer 14 385 € au titre de la plus-value constatée, composé de 4978€ de taxe sur la plus-value et de 9 407€ de prélèvements sociaux.

Pour rappel

Années de détention  Prélèvements sociaux
Abattement  Taux
Jusqu’à la 5ème année 0% 17,2%
De la 6ème à la 21ème année 1,65% par an 17,2%
22ème année 1,60% par an 17,2%
De la 23ème à la 30ème année 9% 17,2%
Au-delà de la 30ème année 0% 0%

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