Crédits relais : fonctionnement, avantages et risques
Le crédit relais permet de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier avant la vente du bien occupé par son propriétaire. Il permet ainsi de saisir une opportunité d’achat sans attendre d’avoir vendu au préalable le bien existant. Comment fonctionne-t-il ?
Pourquoi demander un crédit relais ?
Le crédit relais assure la période transitoire entre l’achat et la vente d’un bien immobilier lorsqu’il est impossible de faire coïncider la vente du bien avec l’achat de la future résidence principale.
Ce dispositif est très souvent mis en place lors d’une mutation professionnelle ou lorsque la famille s’agrandit avec le besoin d’une habitation plus grande.
Il évite aussi la recherche d’une location entre la vente du bien détenu et l’achat du futur logement qui peut engendrer un coût financier (déménagement, loyer, garde meubles…)
Comment fonctionne le crédit relais ?
Une avance financière
Le crédit relais est une avance financière sur le produit de la future vente du bien actuel.
Il fonctionne comme un crédit : mensuellement, vous remboursez les intérêts. Après la vente du bien, vous rembourserez le capital.
Comment est calculé le montant du crédit relais ?
Le montant du crédit relais représente entre 60 et 80 % du montant de l’évaluation du bien à la vente par la banque ou un expert agrée.
Exemple : vous vendez votre résidence principale 350 000 € sur laquelle vous devez rembourser encore 120 000 €. Le montant du crédit relais sera calculé sur la base de 70% de 350 000 €, soit 245 000 € moins 120 000 €, soit 125 000 €.
Quelle est la durée d’un crédit relais ?
Sa durée est d’un an, renouvelable éventuellement une fois, laissant à l’emprunteur le temps de vendre son bien dans de bonnes conditions et sans précipitation.
Ce crédit relais devra être remboursé à l’échéance du contrat (dans les 2 ans au plus tard).
Si, à l’issue de la durée fixée avec la banque le bien n’est pas vendu, vous pourrez négocier une prorogation de contrat d’un an maximum OU vous devrez revoir le prix de vente du bien à la baisse afin de favoriser sa vente.
En dernier recours, à l’échéance du contrat et sans vente du bien, votre crédit relais deviendra amortissable et viendra se cumuler avec le crédit classique souscrit en complément du financement ce qui peut engendrer des difficultés financières pour le ménage.
Quels sont les différents types de crédit relais ?
Le prêt relais sec
Il s’agit d’une avance octroyée par la banque sous forme d’un crédit in fine dont le montant est inférieur à la valeur du bien vendu.
De ce fait, un prêt amortissable complémentaire devra être souscrit pour financer la totalité du prix d’achat du futur bien. Ce crédit pourra également si nécessaire permettre de racheter le crédit en cours afin de respecter l’endettement règlementaire du ménage.
Le prêt relais acquisition
Il s’agit d’un crédit in fine qui permet de financer la totalité du prix d’achat du futur bien (hors frais de notaire et de garantie) tout en conservant le crédit en cours sur le bien à la vente.
Lors de la vente du bien, l’emprunteur remboursera son crédit en cours + une quote-part du prêt relais acquisition. Le solde du prêt relais acquisition se transformera alors en prêt amortissable.
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Quel taux pour un crédit relais ?
Le taux du crédit relais peut varier en fonction du choix du différé de remboursement :
Différé de remboursement partiel
Vous payez chaque mois les intérêts du prêt relais : il s’agit de la solution la moins coûteuse
Différé total
Vous paierez la totalité des intérêts du crédit relais après la vente du bien ainsi que le remboursement total du capital emprunté. Cette solution, plus confortable en attendant la vente (aucun paiement mensuel), sera plus onéreuse puisque les intérêts, non payés mensuellement, se capitaliseront (ils produiront de nouveaux intérêts payables à terme).
Les avantages du prêt relais
- Le crédit relais permet de saisir une opportunité d’achat sans avoir encore vendu son bien.
- Le crédit relais est exonéré de pénalités en cas de remboursement anticipé.
Quels sont les risques d'un crédit relais?
Le délai de vente imposé par le prêt relais peut mettre en difficulté l’emprunteur ou le contraindre à accepter un prix de vente inférieur à celui espéré.
Être dans l’impossibilité de rembourser à l’échéance du contrat son crédit relais (dans les 2 ans au maximum), ou n’être en capacité que de ne le rembourser que partiellement (en cas de prix de vente revu à la baisse). Dans ces deux cas et en dernier lieu, le prêteur transformera le crédit relais en prêt amortissable. En cas d’incapacité de l’emprunteur à rembourser le prêt amortissable, la banque a la faculté d’agir en justice afin de récupérer les sommes dues.
Exemple d'un crédit relais
Vous êtes propriétaire de votre résidence principale estimée 320 000 € avec un capital restant dû de 100 000 € et vous trouvez l’appartement de vos rêves que vous négociez au prix de 400 000 € frais annexes compris. Vous disposez d’un apport de 30 000 €
Un crédit relais s’impose afin de pouvoir réaliser ce projet d’achat avant vente.
Montant du relais : 70% de 320 000 € (prix de vente) - 100 000€ (capital restant dû crédit en cours) = 124 000 €
Montant du prêt amortissable complémentaire = 400 000 (prix d’achat) + 100 000 € (capital restant dû) – 30 000 € apport – 124 000 € (crédit relais) soit un montant de 346 000 €
A la vente du bien au prix de 320 000 € un an plus tard, vous remboursez le crédit relais 126 000 € (intérêts inclus). L’épargne constituée s’élève à 194 000 € que vous pouvez utiliser pour rembourser partiellement le prêt amortissable complémentaire de 346 000 € afin de réduire la mensualité OU la durée.