Compromis de vente : que faut-il savoir ?

Que permet un compromis de vente ?

Le compromis de vente permet de définir les conditions de la vente et de s'assurer que toutes les parties sont d'accord sur les modalités de paiement et les obligations respectives.

Bien plus qu’un simple accord de principe, le compromis de vente est un véritable contrat. Il est donc important de connaître les différentes étapes du compromis de vente et les indispensables à ce sujet.

Qui doit rédiger un compromis de vente ?

Le compromis de vente est généralement rédigé par un notaire, qui est un officier public chargé de la rédaction de documents juridiques.

Lorsque le compromis est signé sans le concours d’un notaire, il est dit « sous seing privé ».

Qui signe un compromis de vente ?

Tout d'abord, il est important de noter que le compromis de vente ne peut être signé que si les deux parties ont trouvé un accord sur le prix de vente et les modalités de paiement. Une fois cet accord trouvé, le vendeur peut rédiger et transmettre le compromis de vente à l'acheteur.

Le compromis de vente doit être signé par le vendeur et l'acheteur. Si le bien immobilier est vendu par une agence immobilière, le compromis de vente doit également être signé par l'agence.

Quels sont les éléments principaux figurant sur un compromis de vente ?

• Présentation des deux parties
• La description de l'objet de la vente (maison, appartement, etc.) et ses caractéristiques (surface, nombre de pièces, etc.)
• La date butoir de la signature de l’acte définitif
• Le délai de rétractation : Depuis août 2015, la loi protège l'acquéreur non-professionnel en lui accordant un délai de 10 jours pour se rétracter (au lieu de 7 jours précédemment). L'acquéreur qui décide de se rétracter n'a pas à justifier d'un motif particulier et la rétractation s'opère sans pénalité.
• Conditions ou clauses suspensives : Elles constituent une réelle sécurité pour les parties, car la vente n'a lieu que si elles se réalisent.¹
• Dépôt de garantie : Il n’est pas obligatoire mais souvent demandé par le notaire du vendeur. La loi ne prévoit pas de somme minimale. Lorsqu’il est exigé, il est généralement compris entre 5 et 10% du prix de vente hors frais de notaire.

¹ A titre d’exemple, un acheteur qui déclare avoir recours à un emprunt bancaire pour financer son achat, verra automatiquement l’obtention de celui-ci figurer dans les conditions suspensives du compromis (même si cette mention n’est pas écrite). En cas de refus de la banque, il sera désengagé et les sommes versées d’avance lui seront restituées. Il en sera de même pour toutes les conditions suspensives.

Les annexes du compromis de vente :

• Les expertises obligatoires (à la charge du vendeur) : Diagnostic de Performance énergétique (DPE), conformité et sécurité installation électrique et gaz, certification des m² loi carrez, recherche de présence d’amiante au plomb, diagnostic termites ou mérule et Risque naturels, sismiques et pollutions.

Les annexes complémentaires dans le cas d’une copropriété :

• La fiche synthétique de la copropriété regroupant les informations financières et techniques de la copropriété dont la transmission est obligatoire
• Etat de copropriété : Il porte sur l’organisation de la copropriété
  • Le Règlement de copropriété (RC) et l’État descriptif de division (EDD) permettent de connaître les règles de fonctionnement de la copropriété, la répartition des charges, la définition des lots et les conditions d’utilisation des parties privatives et communes
  • Les procès-verbaux des Assemblées générales (AG) des 3 dernières années comportent les décisions votées par la copropriété (budget, travaux, procédures...)
  • Le carnet d’entretien : il décrit l’état de la copropriété, accompagné de la notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires et sur le fonctionnement des instances du syndicat, et le cas échéant le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux.

Quel est le délai de réflexion une fois le compromis de vente reçu ?

Les obligations de l’acheteur

Lors de la signature du compromis de vente, il est en principe d’usage de prévoir le versement par l’acheteur d’un acompte ou dépôt de garantie dont le montant est généralement compris entre 5% et 10% du prix de vente. La loi octroie également à l’acheteur un délai de rétractation de 10 jours lui permettant s’il le souhaite de se désister. Ce délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis de vente ou de sa remise en main propre.

Si l’acheteur décide de se rétracter, le vendeur aura 21 jours maximum pour restituer les éventuelles sommes versées préalablement.

Les obligations du vendeur

Une fois le compromis signé, le vendeur ne dispose d’aucune possibilité de rétractation

Le vendeur doit s'assurer que l'objet de la vente est en conformité avec les dispositions du compromis de vente, et doit également fournir certaines garanties, comme l'assurance que le bien est libre de tout droit ou servitude.

Une fois que l'acheteur a payé l'acompte et que le vendeur a fourni les garanties nécessaires, le compromis de vente est considéré comme définitif. Il ne reste plus qu'à régler les derniers détails et à signer l'acte de vente définitif, qui officialisera définitivement la transaction immobilière.

Quel délai entre la signature du compromis de vente et l’acte de vente ?

La date de signature de l'acte authentique chez le notaire est établie conjointement par le vendeur et l'acquéreur. Généralement, la signature est fixée environ 3 mois après la signature du compromis de vente.

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