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En Bref

L’immeuble 19 place Chapou est situé en plein cœur du Site Patrimonial Remarquable (SPR) de Cahors. Aux abords directs de la cathédrale Saint-Etienne, il est constitué pour partie du mur-enceinte de l’enclos canonial et du mur arrière du cloître.

Il présente une architecture typique du 19ème siècle, avec des vestiges de constructions datant du 12ème. L’opération consiste en la réhabilitation complète et totale de l’immeuble en valorisant sa grande qualité patrimoniale et sa position stratégique sur la place du marché de Cahors. Ces logements de grande qualité patrimoniale et thermique permettront d’accueillir des actifs de toute catégorie : du jeune actif célibataire à la famille avec enfants.

Carte Angouleme
En chiffres
  • Prix de revient : 909 000 €
  • Coût de travaux : 713 000 € (Financement Action logement (mix prêt sub) : 50% des travaux)
  • 7 nouveaux logements : 2 T1, 2 T2, 1 T3 , 1 T4 , 1 T5

Interview des investisseurs de la région toulousaine

Comment est né votre projet ?

Nous sommes des « particuliers-investisseurs » ayant un attrait pour le bâti ancien. Les beaux monuments qui se détériorent au cœur des centres villes anciens sont un crève-cœur. Nous aimons redonner vie, quand cela a du sens pour la ville, à ces ensembles tant chargés d’histoire. C’est la raison pour laquelle, nous organisons nos prospectives dans les villes de taille moyenne dans un rayon acceptable (pour une agilité de déplacements) autour de Toulouse. Nous pouvons atteindre toutes les bastides d’Occitanie et les contreforts de la Nouvelle Aquitaine. Les centres anciens labélisés « Cœur de ville » sont pour nous des lieux privilégiés pour lesquels nous attachons une grande importance à la politique menée sur le front de la réhabilitation de l’habitat ancien. Nos connaissances des OPAH (Opérations Programmées d'Amélioration de l'Habitat) et des politiques incitatives nous amènent à considérer ces typologies de projets.

Comment avez-vous été accompagné dans votre projet ?

Notre équipe de maîtrise d’ouvrage essaye d’être efficace à tous les niveaux :

  • Par le goût du terrain et du suivi sur mesure, nous sommes un acteur de proximité ;
  • Grâce à une coopération étroite avec la Maîtrise d’œuvre (architecte) tant pour le montage que pour les sélections et le suivi de réalisation des travaux ;
  • En communiquant avec les services de la ville en amont pour bien connaître l’écosystème des acteurs et des implications de chacun pour une bonne fluidité des prises de décisions ;
  • En partant du principe que tous les acteurs de l’accompagnement détiennent une valeur-ajoutée dans les préparations et mise en œuvre des programmes aux côtés de l’investisseur.

Aussi dans notre projet en cours à Cahors, nous avons pu travailler de concert avec la Mairie, le Grand-Cahors, l’Anah par l’intermédiaire d’Urbanis, la Région et Action Logement. La bonne volonté fut immédiate. Le parcours de montage des aides a été un peu plus long que prévu et nous avons tous contribué pour arriver aux finalisations des dossiers d’octroi - Je dois dire que certains sont encore en cours.

Le dispositif Action Cœur de Ville a été mis en œuvre assez tardivement pour des raisons de signature contractuelle entre Action Logement et le territoire Cadurcien et notre projet fut une première dans notre typologie de réhabilitation. Nous avons beaucoup appris pour nos futurs projets !

Nous pensons qu’un travail amont sur la faisabilité du projet, avec les représentants de tous les dispositifs, serait opportun pour une appréciation plus rapide des cahiers des charges de chacun. Sur la base d’un projet mature de permis de construire, une ou deux séances de travail permettraient des arbitrages d’allocations d’espace, de prise en compte de surfaces, de types d’habitat, de subventions éligibles, etc…

Une attention doit être portée sur le plan du financement global pour qu’Action Logement puisse être un support puissant dans l’abondement d’un encours bancaire sans le remettre en question. Cela permet en aval de couvrir, par l’intermédiaire de la bonification de l’emprunt par une subvention, le plan de trésorerie tout au long du programme, souvent jonché d’aléas liés à la rénovation dans l’ancien.

Enfin, les politiques Anah et Action Logement doivent converger ensemble sur les critères associés aux conventionnements Intermédiaire et Social sur le territoire du programme.

Sans un soutien massif de tous les financeurs, nous ne pourrions redonner un espoir à ce type d’immeuble.

 

En quoi l’intervention et le soutien des différents financeurs (collectivités, Anah, Action Logement) a-t-il été déterminant dans la concrétisation de votre opération ?

Le projet que nous sommes en train de réaliser sur Cahors est un projet pour lequel le prix de rénovation au m2 est très élevé (plus de 2000 € HT). Sans un soutien massif de tous les financeurs, nous ne pourrions redonner un espoir à ce type d’immeuble. Nous atteignons les limites possibles du financement sur l’immeuble et pourtant l’équilibre reste fragile, au moins sur les 9 premières années. Nous atteignons pratiquement 30% de coût global de l’opération par l’intervention de tous les financeurs.

Il nous semble que l’intervention des financeurs est fondamentale pour arbitrer la faisabilité et le lancement d’un tel projet. Mais attention, il faut avant tout aimer passionnément le bâti ancien car le projet n’est jamais à l’abri de découvertes trop souvent synonymes de coûts supplémentaires.

En définitive, plus les politiques de la ville seront incitatives, volontaristes et lisibles, plus les investisseurs auront le courage de partir dans ces aventures. Car oui, ce sont de vraies aventures humaines, et les financeurs doivent en faire partie.

En images
Préserver et habiter le patrimoine

Interview de Mme Sandrine Binard, Cheffe de projet ACV, ville de Cahors

Comment est née l’opération ? Quel est le contexte du projet ?

En 2008, à partir de la révision du PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) du Secteur Sauvegardé, le projet urbain de la ville a pris le parti de reconstruire la ville sur la ville, en mettant le patrimoine bâti exceptionnel de la ville non seulement en exergue mais aussi en force de développement.

En 2014, fondé sur le droit commun et le droit à l’expérimentation, le projet est devenu totalement opérationnel sous l’appellation Cœur d’Agglo.

En 2016, il s’est enrichi de différents outils et produits expérimentés par les collectivités Ville et Agglomération et en 2018 par de nouveaux partenaires issus du projet national Action Cœur de Ville.

L’immeuble à réhabiliter se situe au cœur emblématique de la ville, adjacent à la Cathédrale St Étienne classée au Patrimoine Mondial de l’UNESCO au titre des Chemins de St Jacques de Compostelle, à la Préfecture du Lot, à la Halle et à la Place Chapou, lieu d’attractivité des activités commerciales, culturelles et patrimoniales.

La localisation et la qualité patrimoniale de cet immeuble vacant ont grandement favorisé sa participation au projet de reconquête du Centre Ancien de Cahors.

Cahors s’étant doté de moyens opérationnels pour accompagner les porteurs de projets privés, la ville a mis en avant la convergence et la complémentarité des décisions des acteurs institutionnels dans la poursuite des Opérations Programmées d’Amélioration d’Habitat. Ces dispositifs aujourd’hui renforcés par des nouveaux partenaires comme Action Logement, issus du partenariat Action Cœur de Ville, permettent d’accompagner les maitres d’ouvrages privés sur des opérations de maitrises d’œuvre complexe.

L’immeuble Place Chapou en est le parfait exemple puisque les équilibres financiers, désormais possibles sur des opérations d’envergures, attirent de nouveaux investisseurs privés qui portent le patrimoine et leur mise en valeur autant que les partenaires institutionnels.

En quoi l'opération répond-elle au projet de requalification portée par la Ville sur le centre-ancien ?

L’opération synthétise à elle seule les différents leviers de la reconquête de la centralité cadurcienne avec :

  • Une revalorisation patrimoniale de l’édifice,
  • La production de logements familiaux en étages courants et des logements étudiants en attique,
  • La remise en valeur à venir des trois commerces du rez-de-chaussée.

Le montage financier mis en place permet une maîtrise volontariste des loyers par une offre diversifiée en typologie et en niveau de loyer.

Familles, actifs, salariés, étudiants seront les futurs locataires de cet immeuble. Ils répondent ainsi parfaitement aux différents programmes pour le centre ancien : Action Cœur de Ville, Opération de réhabilitation de territoire (ORT) ou encore du contrat de ville.

Quels ont été les différents acteurs du projet, en quoi le travail partenarial a-t-il été déterminant pour la sortie de l’opération ?

Ce projet, comme tous ceux menés dans le centre historique de la ville, sont mis en œuvre dans un partenariat démultiplié, co-piloté par le coordonnateur politique, Michel Simon Premier Adjoint au Maire de Cahors et le chef de projet Action Cœur de Ville, Sandrine Binard. Ces projets sont portés par l’ensemble des services de la cohésion sociale et de l’habitat et du Patrimoine depuis de nombreuses années, aujourd’hui la mise en relation porte ses fruits pour apporter la dynamique nécessaire à la sortie des opérations complexes.

  • Pour sa conception, le porteur de projet avec son architecte, l’Architecte des Bâtiments de France, les services des collectivités ont traduit le « permis de faire » cadurcien prenant en compte l’intérêt collectif dans les projets privés.
  • Pour son montage financier, le promoteur a bénéficié d’une panoplie d’instruments financiers et d’ingénierie complémentaires de l’OPAH-RU venant de l’État, de l’Anah, d’Action Logement, du Département, de la Région, de l’Agglomération et de la Ville de Cahors, qui lui ont permis de mener à bien son projet dans des objectifs collectivement fixés.

La valorisation patrimoniale, une production de logements adaptés aux besoins et une qualité de projet nécessitent un portage financier performant. La dynamique enclenchée par Cœur d’Agglo et Action Cœur de Ville permettent cette synthèse pour une réponse extrêmement qualitative.

La redynamisation du centre-ville de Cahors se traduit par un retour des populations à la ville et des investisseurs, chacun trouvant dans le projet urbain une réponse à ses objectifs personnels et professionnels.

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