Accompagner un projet en périmètre sauvegardé
En Bref
Proche du centre historique de la ville et en plein périmètre sauvegardé, le projet répond au profil des opérations prioritaires de la ville : comportant à la fois un commerce et des logements vacants.
Le choix a été celui de conserver les plâtres et sculptures d’origine à l’intérieur tout en conservant les caractéristiques des constructions en pierre du XIXe siècle.
- Prix de revient : 352 000 €
- Coût de travaux : 207 000 € (financement AL (subvention) : 31% du coût des travaux)
- 2 logements de 55 m² conventionnés Anah social
Interview de M. Pascal Laville, gérant de la SCI Chalala
Comment est né votre projet ?
En novembre 2018, je suis à la recherche d’un local commercial en centre-ville pour étendre mon activité. En février 2019, je trouve le bien mais le propriétaire vend l’immeuble complet avec logements à l’étage complètement vétustes. Dans le même temps, je tombe sur un article de l’Assemblée Nationale concernant Action Cœur de Ville et la ville de Chalon-sur-Saône a été retenue sur ce dispositif. En mars 2019, je me rends à l’agence Habitat du Grand Chalon pour avoir des renseignements sur les aides possibles. Je suis alors orienté vers l’opérateur Urbanis pour les aides Anah. En mai 2019, le prix de vente est arrêté et j’effectue mes démarches auprès des banques. La complexité commence car je dois fournir des devis définitifs et l’estimation des subventions Anah. 2 banques ont refusé de me suivre car mon dossier n’était pas assez complet. Mais, Urbanis m’informe que le montant des subventions estimées ne sera pas si important. Et il me fait part du dispositif Action Cœur de Ville et mon projet pourrait peut-être éligible.
Comment avez-vous été accompagné dans votre projet ?
Je me suis donc rendu chez Action Logement pour avoir des informations sur ce dispositif. Madame Secret m’a demandé les renseignements pour faire un pré dossier. Mon projet était bien éligible au dispositif Action Cœur de Ville. Un dossier administratif très complexe a débuté car ma SCI est constituée avec mes enfants pour pouvoir leur transmettre plus tard en héritage. J’ai une fille en Hollande, un fils intermittent du spectacle, ce qui complique aussi les démarches. Enfin, nous y sommes arrivés. L’agence Urbanis a suivi mon dossier sur le point technique. Vu que la surface représentait plus de 200 m², l’Anah m’a imposé un maître d’œuvre. J’ai choisi celui qui était situé pas très loin de mon projet avec un coût un peu élevé. Je n’ai pas eu le choix dans les entreprises, elles m’ont été imposées par le maître d’œuvre. Aujourd’hui, je peux dire que mon choix a été le bon. Le maître d’œuvre est très compétent et les entreprises également. Mon chantier n’est pas arrêté pendant cette période sanitaire mais ralenti (les entreprises travaillent une à une). Ainsi, en octobre 2019, j’ai tous mes devis et le dossier Anah déposé. Dans le même temps, mon prêt bancaire a été accepté. En janvier 2020, les travaux commencent et tout est mis à nu. Des travaux supplémentaires s’ajoutent et les plans de départ ne sont plus exactement identiques.
Les aides allouées m’ont permis de voir naître ce projet qui me tient à cœur aujourd’hui.
En quoi l’intervention et le soutien des différents financeurs (collectivités, Anah, Action Logement) a-t-il été déterminant dans la concrétisation de votre opération ?
Etant un des premiers projets sur Chalon-sur-Saône porté par un investisseur privé, je n’ai pas été orienté de suite sur le dispositif Action Cœur de Ville. C’est Urbanis qui m’en parle car le montant des subventions de départ se sont trouvées diminuées. La ville de Chalon-sur-Saône ne m’a pas parlé de ce dispositif. Sans recherche d’un commerce, je ne me serais jamais lancé sur un projet de rénovation complète d’un immeuble. Les aides allouées m’ont permis de voir naître ce projet qui me tient à cœur aujourd’hui. En plus de mon commerce, je réalise donc 2 beaux appartements datant du 19ème siècle tout en conservant leur architecture de départ (3,60 m sous plafond avec sculptures plâtres). Le montant des subventions va également me permettre l’installation de cuisine équipée dans chaque logement. Ce que je n’avais pas prévu au départ. Sans ces aides, ce bâtiment inoccupé depuis les années 50 serait probablement toujours dans l’attente d’un acquéreur. Les logements devraient être terminés en septembre 2020 pour une mise en location.
Interview de M. Laurent Goutheraud, du service habitat de la ville de chalon-sur-saône
Comment est née l’opération ? Quel est le contexte du projet ?
Initialement un diagnostic habitat a été mené sur les 51 communes du Grand Chalon. Depuis février 2019, le Programme d’Intérêt Général est opérationnel et porte sur les axes suivants :
- la rénovation de la maison individuelle,
- la lutte contre la vacance de longue durée et tout ce qui concerne l’adaptation au logement.
Différents dispositifs ont été mis en place. Le centre-ville ancien de Chalon-sur-Saône est plus spécifiquement touché par la vacance de longue durée de 10/15 ans. L’Anah répond plus particulièrement à la vacance de courte durée. Il a donc été décidé d’abonder les dispositifs existants de l’Anah et du Grand Chalon avec un système de prime de sortie de vacance par logement, pouvant aller jusqu’à 2000 € pour les propriétaires bailleurs, accompagnée d’une aide à la maitrise d’ouvrage gratuite. Parallèlement, le programme Action Cœur de Ville est arrivé et a donc été inscrit dans le programme de la lutte contre la vacance. C’est cela qui a permis de créer une synergie et de renforcer les dispositifs de la ville.
En quoi l'opération répond-elle au projet de requalification portée par la ville sur le centre-ancien ?
Le projet de Monsieur Laville est situé de manière idéale dans le centre-ville ancien qui cumule à la fois l’aspect vacance commerciale (remise sur le marché d’un commerce en RDC) et vacance locative. C’est un projet un peu emblématique, en plein périmètre sauvegardé. C’est une situation que la ville de Chalon-sur-Saône espère retrouver dans le centre historique. Effectivement, Monsieur Laville a rencontré des difficultés administratives diverses pour le montage de son projet mais il a fait preuve d’écoute, de patience et il est très motivé par son projet. De manière générale, il s’agit de projets d’envergure pour les propriétaires bailleurs qui nécessitent des montages administratifs et financiers complexes. L’aide d’Action Logement a été déterminante pour Monsieur Laville. Les dossiers Anah et Action Logement sont aujourd’hui déposés. La livraison des logements pourra être faite sur septembre. Monsieur Laville propose 2 logements de 55 m² en conservant leur qualité architecturale et avec des loyers conventionnés. Cela répond bien aux objectifs fixés par le PLH qui s’oriente vers de petits logements au profit des jeunes, des personnes vieillissantes ou des familles monoparentales, souhaitant revenir en cœur de ville. Cette typologie de logements manque aussi bien sur le parc social que privé.
Quels ont été les différents acteurs du projet, en quoi le travail partenarial a-t-il été déterminant pour la sortie de l’opération ?
Les acteurs du projet en matière de financement sont l’ensemble des signataires de la convention, c’est -à-dire,
- Procivis (permettant l’avance de subventions),
- I.S.B.A. (aide pour la mise en location),
- Urbanis, prestataire mis à disposition gratuitement par le Grand Chalon, permettant d’accompagner le propriétaire sur l’assistance à maitrise d’ouvrage, primordiale pour mener à bien les projets.
Une bonne communication a également été faite par l’Architecte des Bâtiments de France. L’intervention d’Action Logement sur ce projet a permis la sortie de cette opération, en lien avec les aides de l’Anah.
