Vous souhaitez acheter un bien à rénover dans un quartier ancien pour le mettre en location. Défiscaliser dans l’ancien grâce au dispositif Denormandie vous permet de louer votre logement pendant 6, 9 ou 12 ans et de bénéficier en contrepartie d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 %.

Alors comment obtenir les meilleures rentabilités et où investir ?

Grands principes du dispositif Denormandie
 

A qui s’adresse-t-il ?

Le dispositif Denormandie est un avantage fiscal inscrit dans la loi de finances pour 2019 et accordé dans le cadre d’un investissement immobilier.

Il s’adresse à tous les bailleurs respectant les conditions suivantes :

  1. Achat d’un bien dans une commune éligible au dispositif *
  2. Mise en location du bien pendant 6, 9 ou 12 ans à des loyers plafonnés (loyer Pinel)
  3. Travaux entrepris représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

*Sont éligibles au dispositif Denormandie, les logements situés dans certaines zones : les villes bénéficiaires du programme national Action Cœur de Ville et les communes ayant passé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT). Voir les villes éligibles

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Toutes les opérations éligibles au financement Action Cœur de Ville d’Action Logement Services peuvent mobiliser le dispositif Denormandie, ou tout autre dispositif de défiscalisation éligible (Malraux, Cosse, Déficit Foncier…)

Quels travaux sont éligibles au dispositif Denormandie ?

Les travaux engagés devront représenter au moins 25% du coût total de l’opération et devront :

  • Contribuer à améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % (20 % en habitat collectif)
  • Correspondre à 2 des 5 types de travaux suivants : rénovation des murs, des toitures, des fenêtres, changement de chaudière, changement de production d’eau chaude.
  • Être impérativement réalisés et facturés par une entreprise. Les travaux entrepris pour améliorer la performance énergétique du logement devront être effectués par un professionnel RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement).

Bonne nouvelle, la liste des travaux éligibles s’est élargie ! Les travaux de rénovation sont désormais pris en compte ainsi que ceux permettant la modernisation, l’assainissement, l’aménagement de surfaces habitables ou encore la création d’une nouvelle surface habitable.

Bon à savoir : Le calcul de l’avantage fiscal s’opère sur un  montant plafonné à 300 000 € maximum (5 500€ par m²). Par conséquent, si le coût total de votre opération est de 450 000 € et que 150 000 € de travaux sont engagés, la réduction d’impôt ne s’appliquera pas sur le montant total de l’opération de 600 000 € mais sur le montant de 300 000 €.
Défiscaliser dans l’ancien : où et comment ?

Où investir en Denormandie ?

Pour sécuriser votre investissement, il est important de bien connaitre l’état du marché immobilier. Vous devrez tenir compte de l’état du marché locatif où se situe votre investissement locatif. L’emplacement du bien est donc un facteur fondamental.

La première démarche ?

  • Assurez-vous d’abord que la commune dans laquelle vous investissez fait bien partie de la liste des villes éligibles au dispositif Denormandie !
  • Ensuite et pour sécuriser votre investissement, il est important de bien connaitre l’état du marché immobilier et les niveaux de loyers pratiqués, et ce d’autant plus si vous n’habitez pas à proximité.
  • Enfin, pensez à la localisation de votre bien : un investissement en centre-ville ou à proximité des équipements et transports en communs sont autant d’atouts pour faciliter la mise en location.
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Si votre investissement concerne un immeuble entier (maison ou immeuble collectif) situé dans le centre-ville d’une commune éligible au programme Action Cœur de Ville, vous pouvez bénéficier d’aides financières par Action Logement sous forme de prêt et subvention ! 

Et ensuite ?

  • Avant de concrétiser votre investissement, renseignez-vous sur le rendement locatif (loyer / coût total de l’opération : achat et travaux).
  • Assurez- vous notamment que les niveaux de loyer envisagés respectent les plafonds du Denormandie et correspondent au marché local.
  • Pour les opérations éligibles au financement Action Cœur de Ville, Action Logement accompagne les porteurs de projet pour établir le niveau de loyer optimal entre les besoins considérés dans la commune et vos attentes en termes de rendement locatif. 

Pour finir ?

Action Logement facilite la mise en location de vos logements en vous proposant des locataires salariés.

Comment calculer sa réduction fiscale ?

 Durée de la mise en location     Montant de la réduction d'impôt
6 ans 12 %
9 ans 18 %
12 ans 21 %

Calcul de l’avantage fiscal :

  • Valeur du bien : 200 000 €
  • Montant des travaux : 50 000 €
  • Coût total de l’opération : 250 000 €
  • Durée de la mise en location : 12 ans

Réduction d’impôt : 250 000 X 21/100 = 52 500 €

Soit 4375 € de réduction d’impôt sur le revenu par an (52 500 €/12)

Besoin d'un financement attractif ?

Découvrez la solution de financement proposée par Action Logement dans le cadre du dispositif Action Cœur de Ville :

  • Financement des travaux dans la limite de 1 000 € TTC par m² de surface habitable (prêt et subvention)
  • Prêt long terme amortissable à 0,25% maximum sur 20 ans (possibilité d’un différé sur 2 ans)
  • Jusqu’à 50 % de subvention
  • Cumulable avec les subventions de l’Anah et les aides fiscales (Denormandie, Cosse, Malraux, Déficit foncier, etc.)

Dans le cadre du programme national Action Cœur de ville, Action Logement accompagne les investisseurs privés en finançant leurs opérations :

  • D’acquisition-amélioration d’immeubles entiers,
  • D’acquisition de locaux ou d’immeubles entiers en vue de leur transformation en logements,
  • De réhabilitation d’immeubles entiers.
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Le + Action Logement 

 

Dans le cadre du dispositif Action Coeur de ville, Action Logement vous propose :

  • Une AMO (assistance à maitrise d’ouvrage), intégralement pris en charge afin de vous aider à définir votre projet sur le plan technique et financier ainsi qu'à monter votre dossier de financement auprès d’Action Logement
  • Des candidats locataires salariés
  • Une garantie de loyers impayés (garantie Visale, selon éligibilité du locataire) pour sécuriser votre investissement locatif

Les conditions de la location

  • Le logement doit constituer la résidence principale des locataires
  • Les loyers ainsi que les ressources des locataires sont plafonnés selon la grille du logement intermédiaire.
  • La location meublée est exclue du dispositif Denormandie

Les plafonds de loyer à appliquer

  • Les loyers à appliquer devront être plafonnés pour mettre sur le marché une offre de location abordable.
  • Le plafond à respecter dépend de la zone géographique où se situe votre logement :
    Loyers plafonnés (prix au m²) 
Zone A bis 17,55 €
Zone A 13,04 €
Zone B1 10,51 €
Zone B2/C 9,13 €

Source : BOI-BAREME-000017 (Investissement immobilier locatif - Plafonds de loyer et de ressources pour l’année 2021)

Bon à savoir : Attention ! Les ressources de vos locataires ne devront pas dépasser certains plafonds. En fonction du nombre de personnes composant le foyer et la localisation du bien, les plafonds varient.  En savoir plus.
En résumé

Pourquoi investir dans l’ancien avec le Denormandie ?

Les avantages du dispositif Pinel dans le neuf sont étendus aux investissements locatifs dans l'ancien avec travaux sous le nom du dispositif Denormandie.

Ce dispositif vous permet de :

  • Bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur la totalité de l’opération (12, 18 ou 21 %)
  • Optimiser la rentabilité de votre investissement
  • Valoriser votre investissement sur le marché local
  • Contribuer à la redynamisation de centre des villes moyennes

 

Références

 

Un décret et deux arrêtés publiés au Journal officiel du 27 mars 2019 précisent les modalités de mise en œuvre de ce dispositif de défiscalisation :

 

Un décret et un arrêté du 10 avril 2020 aménagent le dispositif Denormandie et apportent des précisions sur la nature des travaux éligibles et élargissent le périmètre territorial d'éligibilité du dispositif :

Le présent contenu a été préparé par Action Logement Services et les éléments et données qu’il contient sont communiqués uniquement à titre informatif. Ce contenu n’a pas vocation à constituer une description exhaustive des modalités et des conséquences d’un éventuel investissement.

Aucune information apparaissant sur le présent contenu ne saurait être considérée comme une offre de service ou de produit, ni comme une incitation à investir.

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